購房者如何避免定金罰則,定金罰則的適用條件是什么

法律主觀：

我們在購買房子的時候，往往都需要簽訂購買房子的合同，購買房子的合同也可以避免產(chǎn)生一些違約的情況，因為口頭約定的話還是不如書面合同有保障。一、購房者怎么避免定金罰則1、購房者應當在做足購房準備工作的基礎上，直接與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。這是因為，購房訂金都是約定在認購書中的，認購書并不是購房的必經(jīng)程序。因此，購房者應當在買房前做好準備，避免簽訂購房認購書，也避免買房后又后悔。2、可以把認購書中的購房定金改成訂金或者預付款，這樣就不會適用購房定金罰則了。根據(jù)法律規(guī)定，訂金一般是不適用定金罰則的，訂金不具有懲罰性質(zhì)，只是預先交的款項。3、購房者還應當注意，如果買賣雙方在認購書中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，系因購房人違約造成，則訂金、押金不退還；如系因開發(fā)商違約，則應雙倍返還訂金、押金之類的條款，那么，此時訂金與押金均屬于定金的性質(zhì)，應認定為購房定金。二、定金罰則適用的條件(一)必須有違約行為。違約行為的存在是適用定金罰則的前提。違約行為是指不按合同約定履行債務的行為，其表現(xiàn)形式是多種多樣的，包括不能履行、遲延履行及不完全履行等多種形態(tài)。(二)必須有合同目的落空的事實。合同目的落空即合同目的不能實現(xiàn)，是適用定金罰則的基本條件。這里的合同目的僅指主合同的直接目的和主要目的。(三)違約行為與合同目的落空之間有因果關系。違約行為或合同目的落空，并不必然導致定金罰則的適用，只有二者同時具備且存在因果關系時方可適用，即只有因違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)時，才能適用定金罰則。三、購房交定金注意事項一些購房的市民在與開發(fā)商簽訂認購合同時，向開發(fā)商交了一定數(shù)額的定金，可因考慮不周等原因，不想購買房子向開發(fā)商索要定金時，卻遭到拒絕返還定金。在實踐中，開發(fā)商與購房者之間會通過簽訂認購、訂購、預訂合同的方式向購房者收受定金，作為訂立《商品房買賣合同》的擔保。如果因當事人一方原因未能訂立《商品房買賣合同》，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理，即購房者無故不訂立合同的，開發(fā)商有權(quán)不返還定金，開發(fā)商不訂立合同的，應向購房者雙倍返還定金；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應當將定金返還購房者。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第五百八十六條

當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。

《中華人民共和國民法典》

第五百八十七條

債務人履行債務的，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；

收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。

《中華人民共和國民法典》

第五百八十八條

當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。

定金罰則的具體內(nèi)容是什么

法律分析：定金罰則的具體內(nèi)容是：給付定金方不履行合同義務的，無權(quán)請求返還定金；接受定金方不履行合同義務的，雙倍返還定金。當事人一方不完全履行合同的，應按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第一百一十六條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

當事人一方不完全履行合同的，應如何適用定金罰則

當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。

法律分析

適用定金罰則的基本條件。除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外，適用定金罰則的基本條件是當事人出現(xiàn)根本違約。一般違約行為如無礙于合同主要目的實現(xiàn)，不能適用定金罰則。當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。當然，如果主債務本身為不可分之債，部分履行對債權(quán)人無益的，自然不能按照本條規(guī)定處理。合同當事人行使定金罰則必須具備以下條件：1、有定金的書面約定，包括定金的數(shù)額（不超過主合同標的的20%）、定金的支付期限、定金的性質(zhì)；2、定金已經(jīng)支付，否則定金合同不生效；3、一方當事人違約，致使合同目的不能實現(xiàn)；一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則；因第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則，受定金處罰的一方當事人可以依法向第三人追償；因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。

法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》 第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

定金罰則的主要內(nèi)容是什么

法律主觀：

定金罰則的主要內(nèi)容是：債務人履行債務的，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回；給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。

法律客觀：

一、定金罰則的主要內(nèi)容是什么“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應該雙倍返還定金”。二、定金罰則適用的條件（一）以違反有效合同為前提。亦可說，它以違約責任的存在為前提，是承擔違約責任的一種形式，無違約責任，則不能適用定金罰則。（二）一般只能針對不履行這種違約形態(tài)，對部分履行的，定金罰則可針對不履行部分適用。有學者認為，違約定金僅在債務人拒絕履行和不能履行兩種情形下發(fā)生罰則效力，逾期履行和不完全履行發(fā)展到不能履行時產(chǎn)生罰則效力，否則不發(fā)生不再返還或雙倍返還的效果。我們認為，合同義務的“不履行”應當包括拒絕履行、不完全履行、遲延履行、不能履行等多種違約情形。定金具有雙向擔保的作用，根本目的并不在于懲罰違約行為，而在于擔保或督促當事人依照誠實信用原則履行合同義務，當事人的任何違約行為，均構(gòu)成對設定定金擔保目的的違反。我國《農(nóng)副產(chǎn)品購銷合同條例》第17條、第18條對不完全履行合同情形作出了規(guī)定。最高人民法院《關于在審理經(jīng)濟合同執(zhí)行案件中適用經(jīng)濟合同法的若干問題的解答》第8條對不完全履行合同的情況適用定金罰則作出了司法解釋。因此，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，定金的違約制裁效力得以發(fā)生的條件“不履行”，包括拒絕履行、不完全履行、遲延履地、不能履行等違約形式。