怎樣能撤銷(xiāo)二手房買(mǎi)賣(mài)合同(怎樣解除二手房買(mǎi)賣(mài)合同)

交易常識(shí)：如何解除二手房的交易合同？

二手房交易的流程比較復(fù)雜，因此買(mǎi)賣(mài)雙方在進(jìn)行每一步的時(shí)候都要認(rèn)真對(duì)待。其中二手房協(xié)議合同一旦簽訂，就具有了法律效力，買(mǎi)賣(mài)雙方甚至中介的權(quán)利與義務(wù)在其中都有明確的體現(xiàn)。

第一種方法：協(xié)商解除

交易雙方在簽訂合同之后，未履行或者未完全履行之前，雙方達(dá)成一致和平解決，簽訂解約協(xié)議即可。如果涉及到中介，那么需要三方共同協(xié)商。例如：雙方都不打算繼續(xù)交易，或有違約方，但和另一方達(dá)成了協(xié)議，補(bǔ)償一定金額而另一方不繼續(xù)追究責(zé)任。

第二種方法：約定解約

二手房買(mǎi)賣(mài)合同中如果規(guī)定了解除合同的條件，那么如果滿足這些條件，當(dāng)事人就可以解除合同。例如：合同中約定買(mǎi)方在某年某月某日（某個(gè)特定時(shí)間）前支付房款，到期未支付，賣(mài)方可以解除合同，達(dá)到這個(gè)條件，賣(mài)方就可提出解約。

第三種方法：法定解除

這種解除合同的方法較為復(fù)雜，主要是針對(duì)在合同中沒(méi)有約定解除條件的情況，根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定來(lái)判斷是否可以解除合同。

主要法律依據(jù)是《合同法》，主要內(nèi)容有以下4點(diǎn)：

（1）因不可抗力因素致使不能實(shí)現(xiàn)合同內(nèi)容

所謂不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況。不可抗力的范圍包括自然災(zāi)害、政府行為以及社會(huì)異常事件。所謂自然災(zāi)害，是指地震、洪水、海嘯、火災(zāi)等因素導(dǎo)致合同不能履行。

（2）當(dāng)事人一方明確表明不履行主要債務(wù)

這一點(diǎn)主要是指在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。例如：由于房?jī)r(jià)上漲造成賣(mài)方明確告知買(mǎi)方房屋不繼續(xù)出售，買(mǎi)方可以提出解除合同。

（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行

例如：雙方約定在某一具體日期之前，買(mǎi)方支付房款。而在該日期之后的一個(gè)月之內(nèi)，經(jīng)過(guò)多次催告，買(mǎi)方仍不支付或拒絕支付的，賣(mài)方可提出解除合同。

（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同內(nèi)容

根據(jù)該條的規(guī)定一般只有在當(dāng)事人一方嚴(yán)重違反合同約定的情況下才能使對(duì)方具有解除權(quán)，這就是理論上所稱的根本違約。例如：賣(mài)方出售的房屋有抵押但未告知買(mǎi)方，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，買(mǎi)方可提出解除合同。

二手房過(guò)戶后買(mǎi)方意外死亡能否撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同并申請(qǐng)退契稅

二手房過(guò)戶以后房產(chǎn)已經(jīng)屬于新房主，新房住有房產(chǎn)繼承人，如果繼承人繼續(xù)償還欠款一般不能撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同的。如果沒(méi)有繼承人或者銀行不能放款的話，應(yīng)該撤銷(xiāo)交易，恢復(fù)原狀（客戶意外死亡，銀行業(yè)不會(huì)放款，因?yàn)檫€貸沒(méi)有保證）。撤銷(xiāo)交易的話，交易費(fèi)用全部退還，當(dāng)然中介費(fèi)用也全部退還。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為一種特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，它是指出賣(mài)人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征既有買(mǎi)賣(mài)合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為:(1)出賣(mài)人將所出賣(mài)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付相應(yīng)的價(jià)款;(2)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是諾成、雙務(wù)、有償合同;(3)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù);(4)房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。

怎么解除二手房買(mǎi)賣(mài)合同？

二手房買(mǎi)賣(mài)合同成立后，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除二手房買(mǎi)賣(mài)合同。雙方也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。比如買(mǎi)賣(mài)雙方可約定如果超過(guò)合同約定的付款期限三十天買(mǎi)方仍未付款，則買(mǎi)賣(mài)雙方的合同解除。如果合同中沒(méi)有約定合同的解除條件，那么按照法律規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力一般是指當(dāng)事人簽訂合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、臺(tái)風(fēng)等，在合同的履行過(guò)程當(dāng)中發(fā)生此類(lèi)事件，導(dǎo)致房屋滅失。

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要義務(wù)。比如賣(mài)方不想賣(mài)房，并明確告知買(mǎi)方房子不賣(mài)了，則買(mǎi)方就可以提出解除合同。

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如賣(mài)方不辦理過(guò)戶手續(xù)，超過(guò)半年或者一年仍未辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)方不能取得房屋所有權(quán)證書(shū)的。

(四)當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。

如何撤銷(xiāo)購(gòu)買(mǎi)二手房合同

民法典規(guī)定，二手房買(mǎi)賣(mài)合同出現(xiàn)可撤銷(xiāo)的情形時(shí)，當(dāng)事人可以在一年內(nèi)向仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)。民事法律行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。

網(wǎng)簽?zāi)懿荒艹蜂N(xiāo)

網(wǎng)簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同撤銷(xiāo)規(guī)定，已在網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，除以下8種情形外，原則上不得撤銷(xiāo)或變更合同信息：

1、因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作人員失誤，將購(gòu)房人信息錄入錯(cuò)誤，需要更正合同信息的（提交錯(cuò)誤內(nèi)容及更改說(shuō)明）。

2、戶口本常住人口登記卡索引表中登記的家庭成員之間，變更合同買(mǎi)受人信息的（提交戶口本、身份證）。

3、開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間因某方違約而發(fā)生糾紛，經(jīng)仲裁機(jī)構(gòu)、法院裁定或判決需要解除合同的（提交裁定或判決的有效證明）。

4、房屋交付公告自公布之日起90日內(nèi)，購(gòu)房者所購(gòu)房屋因質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題，經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定，需解除合同的（提交由質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)出具的質(zhì)量鑒定報(bào)告）。

5、購(gòu)房者辦理貸款手續(xù)未獲批準(zhǔn)，合同無(wú)法繼續(xù)履行并承擔(dān)違約責(zé)任，需要解除合同的（提交不能受理貸款的有效證明）。

6、購(gòu)房者（或者直系親屬）因患重大疾病急需資金等原因，需要解除合同的（提交二級(jí)以上公立醫(yī)院相關(guān)證明）。

7、商品房交付后，實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定誤差超過(guò)±3%，合同中已約定解除的（提交測(cè)繪機(jī)構(gòu)的房屋測(cè)繪報(bào)告）。

8、法律法規(guī)規(guī)定的其它情形（寫(xiě)明具體內(nèi)容并提交相關(guān)證據(jù)）。

已經(jīng)網(wǎng)簽的房子能退嗎

購(gòu)房網(wǎng)簽后可以退房，但需要雙方協(xié)商自愿、根據(jù)雙方簽訂的合同承擔(dān)違約責(zé)任并支付違約金，如下：

1、一手房，需要購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商協(xié)商同意后一起帶著身份證、網(wǎng)簽合同、開(kāi)發(fā)商的證明到房管部門(mén)申請(qǐng)取消網(wǎng)簽、之后退房。

2、二手房，需要購(gòu)房者和賣(mài)方協(xié)商同意后一起帶著各自身份證、網(wǎng)簽合同等材料到房管部門(mén)申請(qǐng)取消網(wǎng)簽、之后退房。

二手房過(guò)戶撤銷(xiāo)流程

法律分析：1、需要確定房子是否已經(jīng)在走過(guò)戶流程，如果已經(jīng)過(guò)了戶是不可以逆轉(zhuǎn)的。

2、如果該房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)不合法（包括但不限于隱瞞，蒙騙，非當(dāng)事人，有法律糾紛）的情況可以撤銷(xiāo)。

3、如果按正規(guī)手續(xù)過(guò)戶則不可撤銷(xiāo)，只有按買(mǎi)賣(mài)協(xié)議履行，當(dāng)對(duì)方無(wú)法履行時(shí)，也屬于違約后，可以進(jìn)行起訴，將房產(chǎn)再次過(guò)戶回來(lái)，所產(chǎn)生的一切損失由對(duì)方支付。

4、如果經(jīng)雙方協(xié)商，取消此筆買(mǎi)賣(mài)，必須再辦理一次過(guò)戶手續(xù)，產(chǎn)生的費(fèi)用可以由雙方協(xié)商解決。但買(mǎi)方一般是不會(huì)承擔(dān)此費(fèi)用的，因?yàn)橘I(mǎi)方?jīng)]有過(guò)錯(cuò)。

5、如果雙方當(dāng)事人達(dá)成一致意見(jiàn)終結(jié)買(mǎi)賣(mài)住房合同，可以在新的房產(chǎn)證沒(méi)有辦理完畢之前，雙方當(dāng)事人一起持有各自身份證，戶口本，婚姻情況證明，買(mǎi)賣(mài)住房的合同，一起到該住房登記的房管部門(mén)申請(qǐng)辦理撤回買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第六十二條 房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶登記。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以撤銷(xiāo)嗎

房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以撤銷(xiāo)，但是，必須符合以下條件才能撤銷(xiāo)：

1、一方或第三人以脅迫手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

2、一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力簽訂了防衛(wèi)買(mǎi)賣(mài)合同。

3、一方實(shí)施欺詐行為簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

4、重大誤解簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

5、法定其他情形等。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)有哪些?

1、房屋手續(xù)是否齊全。

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

3、交易房屋是否在租。

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰。

二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響。

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

6、福利房屋是否合法。

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權(quán)。

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

8、物管費(fèi)用是否拖欠。

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。

9、中介公司是否違規(guī)。

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

10、合同約定是否明確。

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

二手房買(mǎi)賣(mài)合同怎么解除

法律分析：1、當(dāng)事人協(xié)商一致解除。

2、合同中有約定一方解除合同的條件的，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

3、法定解除

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

已在房管所簽訂二手房交易合同，買(mǎi)方貸款批不下來(lái)，★可以撤消交易合同嗎？

賣(mài)家不能單方面撤銷(xiāo)房管所的交易合同，必須買(mǎi)賣(mài)雙方共同到房管所撤銷(xiāo)。如果貸款批不下來(lái)或者批的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，您可以看下雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有沒(méi)約定買(mǎi)方承擔(dān)的違約責(zé)任，或者合同有沒(méi)約定貸款多長(zhǎng)時(shí)間辦不下來(lái)買(mǎi)方要一次性付款。如果沒(méi)有約定，看能否再協(xié)商。協(xié)商不成，貸款又批不下來(lái)，可以到法院起訴要求解除合同。

怎樣解除二手房買(mǎi)賣(mài)合同

法律主觀：

第一種方法：協(xié)商解除 交易雙方在簽訂合同之后，未履行或者未完全履行之前，雙方達(dá)成一致和平解決，簽訂解約協(xié)議即可。如果涉及到中介，那么需要三方共同協(xié)商。例如：雙方都不打算繼續(xù)交易，或有違約方，但和另一方達(dá)成了協(xié)議，補(bǔ)償一 定金 額而另一方不繼續(xù)追究責(zé)任。 第二種方法：約定解約 二手房買(mǎi)賣(mài)合同 中如果規(guī)定了 解除合同 的條件，那么如果滿足這些條件，當(dāng)事人就可以解除合同。例如：合同中約定“買(mǎi)方在某年某月某日（某個(gè)特定時(shí)間）前支付房款，到期未支付，賣(mài)方可以解除合同”，達(dá)到這個(gè)條件，賣(mài)方就可提出解約。 第三種方法：法定解除 這種解除合同的方法較為復(fù)雜，主要是針對(duì)在合同中沒(méi)有約定解除條件的情況，根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定來(lái)判斷是否可以解除合同。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。