簽訂房屋買賣合同賣方或買方違約如何計算訴訟時效和賠償金
房產(chǎn)買賣合同買方違約？房屋買賣合同的注意問題？
房屋買賣合同有很多種交易的方法和注意事項，大家可以多多關心房產(chǎn)買賣合同買方違約以及房屋買賣合同的注意問題。有些人可能不太重視這些問題，導致有一方出現(xiàn)違約的情況，都不知道如何維護權益，因此可能會出現(xiàn)很多這個問題。大家要重視合同的重要性，也要了解合同的內(nèi)容，避免上當受騙。
房產(chǎn)買賣合同買方違約？
1、逾期付款的法律后果
房屋買受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計算標準的，按合同約定處理。合同中既未約定計算標準，又未約定相應損失賠償?shù)模瑧粗袊嗣胥y行規(guī)定的銀行同期貸款率計算損失。違約造成的損失超過上述計算標準計算的數(shù)額，當事人對超出部分的損失可要求違約方承擔。
2、房款拖欠與訴訟時效
房屋交易中，出賣方將房屋交付買受方后，買受方拖欠出賣方的購房款視為普通債權，其訴訟時效為兩年，訴訟時效期間從確定的履行期限屆滿之日起計算；不能確定履行期限的，訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算。請求確認房屋買賣合同無效的，不應適用訴訟時效期間的規(guī)定。因合同無效而產(chǎn)生的返還財產(chǎn)或賠償損失請求權，應適用訴訟時效期間的規(guī)定。訴訟時效自合同約定的履行期限屆滿之次日起算。
3、買方拒絕履行的理由
房屋買賣合同簽訂后，買方不履行合同付款義務或履行付款義務不符合約定，又無合理抗辯理由的，應承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。
房屋買賣合同的注意問題？
1、社會發(fā)展，房屋交易量逐年增多，而對一般人而言房屋交易價值額較大，相關糾紛的處理具有自己的特色。《規(guī)定》修改，將房屋買賣從原房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同單列出來作為一個獨立的第三級案由，并且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級案由。
2、商品房、經(jīng)濟適用房、兩限房、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由；而簽訂商品房預約合同后，未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發(fā)生糾紛的，就不適用締約過失責任糾紛的案由。
房屋買賣合同中買方違約違約金如何計算
法律主觀：
計算房屋買賣合同中違約金的方式是：合同中約定違約責任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定；如果沒有約定，按照法律規(guī)定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還；收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔。違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償。
法律客觀：
《中華人民共和國民法典》
第五百八十五條
當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加；
約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
房屋買賣合同違約如何計算違約金
法律主觀：
房屋買賣合同違約金一、依據(jù)合同約定按照法律規(guī)定，商品房買賣合同的當事人可以在合同中就違約金問題作出規(guī)定。實踐中，在簽訂商品房買賣合同時，絕大多數(shù)出賣人和買受人都會在合同中明確約定當事人一方逾期付款或者預期交付使用房屋時，應當承擔什么樣的違約責任，也就是說，會明確約定逾期履行支付違約金的數(shù)額或者賠償損失的計算方法。在商品房買賣合同約定了違約金的情況下，商品房違約金的計算按照合同執(zhí)行。二、法院作出判決但也有一些商品房買賣合同當事人沒有在合同中約定商品房違約金。在這種情況下，就需要人民法院按照某種標準作為參照系來確定違約方的責任，以彌補守約方的損失。商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。本條是關于合同當事人沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法時應當根據(jù)什么標準確定違約金數(shù)額或者損失賠償額的規(guī)定。當然，除了逾期付款和逾期交房這兩種商品房違約行為外，針對其他違約行為(比如房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題)，法院會根據(jù)雙方的過錯、實際損失等因素來確定違約金。三、法院可以調(diào)整約定的違約金《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。本條的規(guī)定內(nèi)容實際上包含三層意思：1、當事人沒有按照合同約定履行義務或者遲延履行合同義務，構(gòu)成違約的，應當按照商品房買賣合同約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法，承擔違約責任;2、當事人如果以約定的違約金過分高于因違約造成的損失為由請求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過損失30%為標準，予以適當調(diào)整;3、當事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請求增加的，應以損失確定違約金數(shù)額。
法律客觀：
《中華人民共和國民法典》
第五百八十四條
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；
但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
《中華人民共和國民法典》
第五百八十五條
當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加；
約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。
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