商品房預(yù)售合同簽訂有哪些注意事項(xiàng)

商品房購房合同注意事項(xiàng)有哪些

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商品房預(yù)售合同要怎么寫,有哪些注意事項(xiàng)呢

由于在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，商品房尚未修建好，購房者在購買預(yù)售的商品房時(shí)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此在簽訂合同時(shí)需要注意的問題比較多，下面，為大家介紹商品房預(yù)售合同怎么寫以及簽訂商品房預(yù)售合同的注意事項(xiàng)。

一、商品房預(yù)售合同怎么寫

1、雙方的名稱、國(guó)籍、地址，如果是法人組織的，必須由法人代表簽名。

2、商品房名稱。也就是購房者要購買的商品房的名字、位置、編號(hào)、平面圖紙等。

3、房屋使用性質(zhì)。應(yīng)明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他。

4、商品房的數(shù)量，購房者要購買的套數(shù)，每套的面積應(yīng)以平方米來計(jì)算。

5、商品房的面積。這里要注意明確是建筑面積還是使用面積、其他面積，因?yàn)檫@些面積和概念所代表的內(nèi)容是不同的。同時(shí)在合同中還應(yīng)明確房屋面積的誤差范圍，規(guī)定如果誤差超過一定幅度時(shí)，購房者有權(quán)解除合同。

此外，在合同中應(yīng)明確房屋的共用部分面積與專用部分面積，對(duì)購買的商品房所占用的土地使用權(quán)的比例或范圍也需明確。

6、約定每平米的價(jià)格。由于商品房預(yù)售的是期房，即購買和交付使用之間隔了一定的時(shí)間，因此價(jià)格條款在合同確立時(shí)已經(jīng)確定，雙方就不能擅自變更。

7、約定商品房的質(zhì)量。包括預(yù)售房屋的地段、樓層朝向、房屋的結(jié)掏及功能，裝修狀況、設(shè)備、約定的建材配備等級(jí)、保修期限、公共配套設(shè)施等。

8、購房款的交付方式和期限。既包括預(yù)售款的支付方式即在什么時(shí)候支付，支付多少，分一次付清還是分期付清，每次付款的數(shù)額，也包括房屋交付使用的期限。

9、商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式以及期限。由于預(yù)售商品房時(shí)房屋尚在建造之中，開發(fā)商還沒有取得房屋的所有權(quán)證，預(yù)售合同中就要明確規(guī)定在商品房竣工驗(yàn)收合格后，預(yù)售方憑土地使用權(quán)證書去房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，領(lǐng)取房產(chǎn)證并按預(yù)售合同辦理房屋交付手續(xù)。

10、約定違約責(zé)任的承擔(dān)。規(guī)定一方違約另一方有權(quán)請(qǐng)求違約賠償，直至解除合同。

二、簽訂商品房預(yù)售合同要注意什么

1、不要貿(mào)然交付定金。建議購房者購買商品房時(shí)一定要親自到相應(yīng)樓盤的售樓部，查看開發(fā)企業(yè)是否已辦理商品房預(yù)售許可證。如沒有商品房預(yù)售許可證，則說明此樓盤不具備商品房預(yù)售條件，千萬不可貿(mào)然交付定金。

2、仔細(xì)審查關(guān)于房屋面積的約定。對(duì)于商品房這種特殊的商品，可以允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3%。在簽訂商品房銷售合同時(shí)，購房者要注意開發(fā)商對(duì)面積誤差的約定。

3、明確關(guān)于房屋質(zhì)量的約定。購買預(yù)售的期房，開發(fā)商帶大家看的都是豪華的廣告和美好的樣板間，等到商品房交付使用之后，問題才暴露出來，這時(shí)，開發(fā)商早就將樣板間拆了，購房者就沒有證據(jù)證明看房時(shí)房子的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，所以在簽訂合同時(shí)要注意將質(zhì)量要求、交房標(biāo)準(zhǔn)、公共設(shè)施、售后服務(wù)等明確寫在合同里。

4、價(jià)格要明確具體的寫在合同里。價(jià)格條款必須具體，應(yīng)避免出現(xiàn)“房?jī)r(jià)暫定多少，待房屋竣工后按實(shí)核算”等含糊的概念出現(xiàn)，因?yàn)榘磳?shí)際核算從不同的角度出發(fā)，各人的理解是不同的，日后容易產(chǎn)生糾紛。

5、關(guān)于違約的責(zé)任要明確。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開自己違約責(zé)任的約定，或者雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對(duì)等。

6、關(guān)于交房時(shí)間要明確并明確延期交房的處理。商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。

商品房預(yù)售時(shí)雙方對(duì)于預(yù)售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對(duì)稱，承購方往往處于弱勢(shì)地位，而預(yù)售合同將成為這一交易的主要證據(jù)，所以在簽訂的時(shí)候需要格外謹(jǐn)慎，具體預(yù)售合同包括哪些內(nèi)容以及注意什么，最好還是先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師或請(qǐng)其幫忙審查已經(jīng)簽訂的合同。

簽訂商品房購房合同注意事項(xiàng)有哪些？

一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件

《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：

1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。

二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容

1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。

2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

7、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。

8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。

9、物業(yè)管理?xiàng)l款。

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

預(yù)售合同簽訂注意哪些問題

法律主觀：

簽訂預(yù)售合同的注意事項(xiàng)：賣方是否取得商品房的預(yù)售許可證明；買賣雙方是否均具有訂立預(yù)售合同的民事行為能力；買賣房屋意思表示是否真實(shí)；以及合同是否合法、合理等。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

簽訂購房預(yù)售合同注意事項(xiàng)

簽訂購房預(yù)售合同注意事項(xiàng)：

1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”即房地產(chǎn)開發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。簽訂規(guī)范的商品房買賣合同，最好請(qǐng)律師代理或介入，并要對(duì)合同進(jìn)行公證，確認(rèn)其法律效力。

2、使用規(guī)范的合同文本許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購房者陷入訂金糾紛。因此，建議消費(fèi)者直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，這樣購房者就有充分的主動(dòng)權(quán)與開發(fā)商就合同的具體條款進(jìn)行完全平等的協(xié)商。

3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。此外要核對(duì)一下賣方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企事業(yè)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。

4、買期房要注意建筑面積的約定購房者在建筑面積約定時(shí)僅僅用多退少補(bǔ)、按實(shí)結(jié)算來約定面積問題時(shí)容易產(chǎn)生糾紛。在填寫暫測(cè)面積時(shí)，除了要填上總建筑面積外，也要將套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e填上。在沒有約定的情況下，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，建筑面積超過預(yù)售合同約定的，購房人可以不承擔(dān)增加部分的價(jià)款，建筑面積不足預(yù)售面積合同約定的，開發(fā)商應(yīng)將建筑面積減少部分的價(jià)款退還購房者。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第四百七十條 合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：

(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;

(二)標(biāo)的;

(三)數(shù)量;

(四)質(zhì)量;

(五)價(jià)款或者報(bào)酬;

(六)履行期限、地點(diǎn)和方式;

(七)違約責(zé)任;

(八)解決爭(zhēng)議的方法。

當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

商品房預(yù)售合同簽訂的注意事項(xiàng)有哪些

法律分析：商品房預(yù)售合同簽訂有下列注意事項(xiàng)：

1、自簽約之日起30日內(nèi)，開發(fā)商要依法申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)；

2、如果預(yù)售的商品房已經(jīng)交付使用，自交付使用之日起90日內(nèi)，買方要依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

法律依據(jù)：《城市商品房預(yù)售管理辦法》

第十條 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。

第十二條 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋預(yù)售合同的注意事項(xiàng)有哪些？預(yù)售合同有法律效益嗎？

我們大家都知道，很多人買房子的時(shí)候，都會(huì)簽訂一份房屋預(yù)售合同，但是這份房屋預(yù)售合同和正式的房屋合同是不一樣的，房屋預(yù)售合同是房屋預(yù)售的時(shí)候所簽訂的，在正式買房子的過程中，我們還要簽訂一份正式購房合同，那么，房屋預(yù)售合同的注意事項(xiàng)有哪些？預(yù)售合同有法律效益嗎？

房屋預(yù)售合同的注意事項(xiàng)有哪些？

1、確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證等證件

要看開發(fā)商是否具備五證，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。為保護(hù)購房人的基本權(quán)利，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同約定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。

2、約定抵押權(quán)的處理方式

絕大多數(shù)開發(fā)商的投資并不完全是自有資金，為籌集建設(shè)資金，開發(fā)商往往會(huì)設(shè)定土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)，把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。抵押權(quán)人在法律上有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。若抵押權(quán)處理不當(dāng)，一旦開發(fā)商與債權(quán)人出現(xiàn)糾紛，購房人極有可能得不到房產(chǎn)。

3、約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任

預(yù)售合同示范文本對(duì)房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人最基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購房人的需求。開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。

預(yù)售合同有法律效益嗎？

1、當(dāng)然有，給合同當(dāng)事人合理的預(yù)期，也給違約方適當(dāng)處罰。

2、根據(jù)《合同法》第三十二條、第四十四條的規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

3、同時(shí)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此房屋買賣協(xié)議是成立的，從買賣雙方在協(xié)議上簽字時(shí)就已經(jīng)成立，但還沒有發(fā)生法律效力，房屋買賣合同從房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記時(shí)發(fā)生法律效力。

商品房預(yù)售合同簽訂有哪些注意事項(xiàng)

法律分析：商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，要注意以下事項(xiàng)：第一，確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。第二，確認(rèn)開發(fā)商制定的格式條款是否公平。對(duì)于商品房預(yù)售的一般情況，開發(fā)商通常會(huì)制定針對(duì)大多數(shù)購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。第三，明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。第四，明確約定抵押權(quán)的處理方式。第五，明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。第六，及時(shí)辦理相關(guān)登記手續(xù)。

法律依據(jù)：《城市商品房預(yù)售管理辦法》 第六條 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

商品房預(yù)售合同的簽訂需要注意什么

商品房預(yù)售合同簽訂的注意事項(xiàng)：

1、開發(fā)商的資質(zhì)和售房資格條件；

2、商品房的面積、質(zhì)量、價(jià)格等情況；

3、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的履行時(shí)間和履行方式；

4、違約責(zé)任和救濟(jì)方式等內(nèi)容。

【法律依據(jù)】

《民法典》第四百七十條

合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）標(biāo)的；

（三）數(shù)量；

（四）質(zhì)量；

（五）價(jià)款或者報(bào)酬；

（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；

（七）違約責(zé)任；

（八）解決爭(zhēng)議的方法。

當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

簽訂房屋預(yù)售合同注意事項(xiàng)

法律分析：簽房屋預(yù)售合同需要注意：必須存在有效的商品房預(yù)售合同；標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)為正在建設(shè)而未竣工的商品房；必須取得銀行的同意；應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)商；預(yù)購人與下手買家須簽訂轉(zhuǎn)讓合同并且辦理有關(guān)手續(xù)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第四十五條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。